Какие документы нужны для аренды или покупки квартиры в Польше

Иностранцы всё чаще выбирают Польшу для жизни, работы или инвестиций. Одним из ключевых вопросов становится аренда или покупка жилья. Однако законодательство и практика отличаются от тех, к которым привыкли граждане СНГ. Эта статья — практическое руководство, которое поможет подготовиться к сделке без риска и недоразумений.

Аренда квартиры в Польше: какие документы нужны

Для арендатора

Минимальный список документов:

• Паспорт — основной удостоверяющий документ.
• Документ о легальном пребывании — виза, карта временного или постоянного побыта, основание пребывания (работа, учеба).
• PESEL — индивидуальный номер. Не всегда обязателен, но часто упрощает оформление коммунальных услуг и банковских операций.
• Доказательство платёжеспособности — справка о доходах, выписка со счёта или трудовой договор. Запрашивается не всегда, но даёт преимущество.
• Контактные данные в Польше — номер телефона, e-mail.

Дополнительно могут запросить:

• Сертификат арендатора от работодателя.
• Страховку ответственности (в редких случаях).

Документы со стороны арендодателя

• Договор аренды (Umowa najmu) — основной юридический документ, обязательно в письменной форме.
• Протокол передачи квартиры — с описанием состояния квартиры, счётчиков и мебели.
• Подтверждение права собственности (по требованию арендатора).

В таблице ниже — различия по типам договоров:

Практические советы

• Всегда подписывайте договор на бумаге, даже при краткосрочной аренде.
• Не переводите задаток без подписанного соглашения.
• Проверьте, действительно ли арендодатель является собственником (через выписку из księga wieczysta).

Покупка квартиры в Польше: какие документы нужны

Требуется ли разрешение

• Гражданам ЕС — нет.
• Гражданам третьих стран — иногда требуется разрешение Министерства внутренних дел (MSWiA), особенно если объект включает землю или расположен рядом с границей.

Освобождаются от этого:

• Лица с картой сталего побыта или карты поляка.
• Те, кто покупает квартиру в многоквартирном доме без земли.

Документы от покупателя

• Паспорт.
• Документ, подтверждающий право пребывания (если нет сталего побыта).
• Разрешение MSWiA (если применимо).
• Налоговый идентификатор (NIP) — нужен при открытии банковского счёта или оформлении ипотеки.
• Источник средств — банк может запросить доказательства (трудовой договор, выписка из банка, справка о доходах).

Документы от продавца

• Księga wieczysta — выписка из реестра недвижимости. Подтверждает собственника и отсутствие обременений.
• Технический паспорт (карта объекта).
• Документы об отсутствии задолженностей (коммунальные, налоги).
• Нотариальный договор (Umowa sprzedaży) — составляется у нотариуса.

Если недвижимость продаётся через агентство, агент готовит всю документацию и координирует процесс.

Покупка с ипотекой

Дополнительные документы:

• Справка о доходах (иногда — с переводом).
• Переведённый на польский язык трудовой договор.
• Выписка с банковского счёта (за 3–6 месяцев).
• Справка о кредитной истории (опционально).
• PESEL — желательно.

Польские банки охотнее выдают кредиты иностранцам с долгосрочным статусом, стабильной работой и официальным доходом.

Роль нотариуса и процедура оформления

Нотариус — ключевая фигура в сделке. Он:

• Проверяет права на объект.
• Удостоверяет договор.
• Регистрирует переход права собственности.
• Передаёт документы в суд для обновления Księga wieczysta.

Услуги нотариуса оплачивает покупатель. Также оплачивается налог на гражданско-правовую сделку (PCC) — обычно 2% от стоимости объекта.

Особенности для граждан СНГ

• При покупке недвижимости с землёй — чаще всего требуется разрешение MSWiA.
• Перевод всех документов (паспорт, справки, договоры) на польский язык присяжным переводчиком.
• Некоторые риелторы требуют оплату услуг в злотых через польский счёт — это нужно учесть заранее.
• На покупку квартиры можно подать удалённо через доверенность, оформленную у нотариуса и апостилированную.

Безопасность сделки: юридические советы

• Проверяйте квартиру по базе księga wieczysta онлайн.
• Не переводите деньги без подписанного договора.
• Используйте только проверенные агентства.
• Избегайте сделок с собственниками, не готовыми показать документы.
• Все переводы — только через лицензированных переводчиков.
• При наличии сомнений — проконсультируйтесь с польским юристом.

Аренда или покупка недвижимости в Польше требует подготовки. Для иностранцев важно понимать юридические рамки, типовые документы и правила, установленные для граждан третьих стран. Четкая структура сделки, проверка документов и сопровождение профессионалов снижают риски и делают процесс предсказуемым.

Наличие корректных документов — это не формальность. Это гарантия безопасности и законности будущего проживания или владения объектом.